远洋集团控股有限公司（下称远洋集团）公布了2020年中期业绩，实现营业收入193.7亿元人民币，同比上升18%，毛利润44.7亿元，同比上升33%。毛利率虽逆势同比上升3个百分点，达23%，但与行业平均值相比，仍有改善空间。

　　受到京津冀区域楼市调控和疫情复苏延迟的影响，远洋集团上半年的销售业绩同比下降约30%，行业排名跌出了前三十。为减少对单一市场的依赖，公司提出“南移西拓”战略，在南方多个区域发力。

　　毛利上涨与净利下滑

　　由于结算周期较长，房企当期的一些业绩数据，反映的是过去一至两年销售情况，这注定了上市房企今年上半年的财务数据并不会过于难看。

　　远洋集团2020年中期收益表。来源：远洋集团半年报

　　上半年，远洋集团实现营业额193.74亿元，同比上升18%，其中，物业开发业务的营业额161.07亿元，同比上升26%，占总营收的83%。另外三项业务中，物业投资、物业管理及相关服务、其他房地产相关服务分别实现营收2.7亿元、7.41亿元、22.56亿元，同比增长-12%、5%、-17%。

　　报告期内，远洋集团实现毛利44.7亿元，同比上升33%；毛利率约为23%，同比上升3%；受惠于毛利率上升，核心利润上升6%至11.21亿元。半年报称，毛利率的上升主要是由于期内物业销售价格较同期上升。

　　不过，对比行业数据，23%的毛利率水平，在房企中并不突出。据克而瑞研究中心数据，50家典型上市房企2019年的加权平均毛利率为29.9%，毛利率中位数为28.8%。据中房研究院，96家上市房企2019年的平均毛利率约为32.05%，中位数为30.54%。

　　上半年，远洋集团实现净利润19.79亿元，较去年同期的25.33亿元下降了21.88%；归母净利润12.23亿元，较去年同期的18.75亿元下降了35%。半年报称，归母净利润下滑，主要由于期内投资物业公平值收益、出售附属公司权益的收益等非核心业务利润有所减少。

　　以上述数据进行计算，远洋集团2020年上半年的净利润率、归母净利润率分别约为10.21%、6.31%。2017年-2019年，远洋集团的净利率分别为13.65%、11.26%、8.18%，归母净利率为11.16%、8.63%、5.22%，今年上半年的净利润率、归母净利润率虽均高于2019年全年，但仍低于2017年、2018年。

　　来源：远洋集团半年报

　　在融资与负债方面，远洋集团的多项指标得到进一步改善。数据显示，上半年公司加权平均利率由2019年同期5.43%下降至本期5.14%；现金资源共计437.39亿元，流动比率为1.61倍；净借贷比率65%，较2019年底的77%大幅下降；1年内到期的贷款220.4亿元，占总贷款的25%。半年报称：“连同尚未使用的授信额度约为人民币2274.04亿元，本集团对其流动性充满信心。”

销售额在业内排名前 30 位

疫情对住宅企业的影响直接体现在销售业绩上，随着国内疫情的控制，一些住房企业已经稳定，有些企业业绩不佳。

今年 1 月至 6 月，海洋集团累计销售额约为 418.4 亿元，比去年同期下降约 30%。不包括停车位销售，平均售价下降了 6% 左右，达到每平方米 20600 元。海洋集团 2019 年的销售目标是 1400 亿元，但最终的业绩约为 1300 亿元。2020 年初，管理层设定了今年 1300 亿元的目标。按此计算，上半年实现全年目标的比例约为 32.18%。1 月至 7 月，累计商定销售额为 508.8 亿元，约占全年目标的 39.14%。

销售额大幅下降，导致行业排名下降。根据该研究所的数据，今年上半年，中远集团的销售额和股本销售额分别排在第 36 位和第 38 位，比 2018 年和 2019 年分别下降了约 10 位。从几年前开始的行业排名下滑也可以看出，这一时间表的进一步延长。从 2013 年到 2015 年，海洋集团的销售额一直排在前 20 位，此后逐渐下降，在 2016-2018 年跌至前 30 位。

原因是克鲁研究中心认为这与城市的单一布局和政策的影响有关。这一困境主要体现在销售水平上，主要原因是海洋集团对京津冀地区的高度依赖，再加上城市分布相对单一，受到政策调控的严重影响，部分城市的需求受到抑制，导致整体销售增长率放缓。今年上半年，特别是六月份，北京和新冠肺炎疫情回升，京津冀地区房地产市场复苏速度慢于长三角和粤港澳大湾地区，效果不理想。

中国城市房地产研究所所长谢义峰向中新精卫客户表示，从上半年住宅企业的整体业绩来看，长江三角洲、粤港澳大湾地区和成都 - 重庆地区的房地产企业项目较多，销售业绩的恢复要好于北部地区，北京和渤海地区住宅企业的整体业绩并不很高，海洋集团要实现年度业绩也有一定的压力。

南移到西方的战略会有效吗？

面对业绩不佳，海洋集团开辟了调整之路。

多元化经营布局是许多住宅企业寻找新业务增长曲线的一种方式，但这种业务收效缓慢，投资大，但短期内会拖累企业业绩。据报道，早在 2013 年，海洋集团就在北京、上海等城市推出了 "春轩茂" 养老品牌，建设了一批养老项目。2017 年，"邦社" 长租公寓品牌正式推出，进驻北京、上海等地。

然而，巨额投资并没有带来利润，海洋集团选择重新集中发展主营业务，在 2019 年出售养老金、长租公寓等相关业务，并获得投资回报。

为了减少对京津冀地区的过度依赖，海洋集团提出了 "南移西移" 战略，重点围绕长三角、粤港澳大湾地区、长江中游和西部地区的热点城市圈进行了组织结构调整，形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、西部六大区域发展模式。

根据半年度报告，集团今年上半年 62% 的发展收入来自华东、华南、华中和中国西部（2019 年上半年为 47%)，集团将继续保持平衡的投资组合，以减轻个别市场波动的风险，更有效地利用资源，使集团能够专注于未来的优先项目。

然而，元阳集团一半的土壤储量仍分布在北京（包括北京、石家庄、秦皇岛）和环渤海。截至 2020 年 6 月 30 日，该公司及其合资企业和附属公司的土地储备为 374.18 万平方米，其中 199.85 万平方米（53.41%) 位于北京和环渤海。

克鲁研究中心表示，战略转变不是一朝一夕的事。在短期内，海洋集团在北京和渤海地区的强势地位不会改变。今后，应注意处理市场风险，选择合理收购土地的机会，优化土地结构，及时调整短期战略。

谢义峰说，中国南方的经济活力比北方更强，许多北方的住宅企业纷纷南下，在长江三角洲、粤港澳大湾等地区征地，加剧了这些地区的竞争压力。远洋集团的 "南移西移" 战略是正确的方向，但能否奏效仍有待观察。从目前的观点来看，其在北京和环渤海地区的土壤储存量或大储存量的表现，取决于这些地区的销售情况。